从沿海发达地区的经验看，农民利用土地获得收益的方式已经由家庭承包向土地入股、土地出租转变。通过对浙江三门县健跳镇健农村的案例解剖与分析，笔者认为，“招商开发式”土地出租是在现有制度框架下，进行市场分工、规避风险的优化选择，不失为让农民获得土地级差收益、分享工业化成果的有效途径。但这与土地征用管制等现行法律和政策是不协调的，必须实现出租管理机制、利益分配机制，尤其是土地流转机制等制度的有效跟进。

　　土地出租：招商开发式土地出租

　　健农村是个沿海村子。农业种植业发展相对缓慢，而乡村工业势头迅猛，促使健农村的土地利用方式率先在全镇乃至全县有了很大的改变，大致可以分为三个阶段，即家庭经营、土地入股和土地出租。

　　在第三个阶段，健农村主要采取利用自身资源优势，开发式的出租经营，包括两个项目：石子场和造船厂。在这两个项目上，健农村采取的是出租的方式，只将自己的土地出租给他人，不管企业的经营状况如何，健农村只管收取租金，这就大大减小了所需承担的市场风险。值得一提的是，现阶段健农村所有的土地非农化利用项目有一个共同点：在租期届满后，企业所有的固定资产投资均归村集体所有。这就意味着，健农村依靠自身的自然资源禀赋，仅以出租资源的微薄成本在赚取租金的同时也赢得了巨额的固定资产收益。

　　土地出租尚需解决三个问题

　　理论上，村集体出租土地和开发商开发土地，这中间已经形成了一个初步的专业化分工体系。村集体提供土地，帮助办理土地非农化利用的相关手续，调解个别村民的意见;开发商投资开发，承担工程的组织、管理和市场经营风险。

　　在对家庭经营、土地入股和土地出租三种方式的比较中，我们可以清楚地看到，土地出租的明显优势或作用在于：一是降低了农户参与市场竞争的风险，土地仅仅是以出租的方式交由开发商经营管理一段时间，不管企业的经营状况如何，盈利与否，村集体只管收取租金，这就使得村集体和农户所要承担的风险降低到几乎等于零的状态;二是增加了农户的收入，也减轻了农户繁重的农业生产劳动;三是为集体赢得相当的固定资产，在开发商开发经营之后，村集体有权收回土地以及土地上的固定建筑等资产。

　　当然，土地出租也存在三个问题：一是管理机制。在现阶段，村集体土地的出租主要由村民委员会或村党支部出面决定，村两委作为村庄管理的类行政组织，参与村集体土地的出租以及之后的管理，必然会进一步导致村庄内部的“政社合一”，是否应当建立村经济合作社或土地股份合作社具体负责土地出租，这是值得思考的。二是利益分配机制。农村土地归村集体所有，集体成员人人有份，但如何界定成员范围是一个问题，是仅仅按照土地数量同量同股按股分利呢，还是要考虑土地的质量，近3年的土地收入，甚至是考虑外出务工人员，这是另一个问题。三是土地市场。农村土地的事实流转，需要相应的法律规范，需要土地市场的建立，而目前这些都属于空白。